Cómo invertir en subastas del BOE en 2026, guía para empezar sin errores
Cómo invertir en subastas del BOE sin llevarte sustos
Las subastas judiciales cambiaron en 2025 y muchas guías siguen contando las reglas viejas. Te explico cómo funcionan hoy, qué riesgos hay que medir antes de pujar y por dónde empezar a formarte.
Guía con enlaces de afiliado. Colaboro con la formación El arte de invertir en Subastas como afiliada y puedo recibir una comisión si la compras a través de mi enlace. A ti no te cuesta más.
Cómo invertir en subastas del BOE, lo esencial
Las subastas del BOE son una forma real de comprar inmuebles, coches y otros bienes por debajo del precio de mercado, pero no son una compra normal. Pujas sin visitar por dentro, heredas ciertas cargas y tienes que tener el dinero listo en pocos días.
Quien gana dinero con esto es quien sabe leer un edicto y una nota del Registro antes de pujar. Eso se aprende.
- SÍSi quieres invertir en inmuebles y buscas precios que no encuentras en un portal inmobiliario.
- SÍSi tienes ahorros disponibles y paciencia para analizar muchas subastas antes de pujar en una.
- NOSi necesitas una hipoteca para pagar. Los plazos son muy cortos.
- NOSi buscas tu vivienda para mudarte ya. La entrada puede tardar meses.
Al otro lado del botón está la ficha en Hotmart de El arte de invertir en Subastas, la formación de Manuel Viguin que te recomiendo para empezar. Ves la descripción completa y compras directamente, sin llamada de venta. Lo he comprobado el 15 de octubre de 2026.
Incluye un análisis de cargas o una asesoría para tu primera inversión, según su ficha
- He ido a la ley y no a los foros. Las reglas que te cuento salen de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de la reforma de 2025, con enlace a la fuente.
- He separado las reglas nuevas de las viejas, porque desde abril de 2025 conviven las dos según cuándo empezó cada ejecución.
- He revisado la formación que recomiendo en su ficha oficial de Hotmart, hasta la pantalla de compra.
- Lo que cuento es información general, no asesoramiento. En clave formativa, las decisiones son tuyas, y antes de pujar en una subasta concreta conviene que la revise un profesional.
Actualizado el 15 de octubre de 2026 · Próxima revisión en enero de 2027
Si te preguntas cómo invertir en subastas del BOE, seguramente has leído que se pueden comprar pisos a mitad de precio. Y es verdad que pasa. Lo que no suele contarse es por qué pasa, ni quién se queda con esas gangas.
Se las queda quien sabe qué está comprando. Una subasta barata puede esconder una hipoteca anterior que heredas, una vivienda ocupada o unos impuestos que no habías calculado.
En Cursos en la Mira tengo una norma. Prefiero que no compres a que compres mal. Aquí tienes cómo funciona hoy el sistema, para que decidas con los datos delante.
Lo que vas a encontrar
Qué son las subastas del BOE
Cuando un juzgado ejecuta una deuda y embarga un bien, lo normal es venderlo en subasta para pagar al acreedor. Desde 2015, las subastas judiciales y notariales se hacen por internet en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE.
En ese portal ves cada subasta con su edicto, el valor de subasta, el depósito que piden y la documentación del bien. Se puja desde casa, con identificación electrónica.
Ahí se subasta de todo. Pisos, locales, garajes, terrenos, coches y otros bienes muebles. Las más buscadas son las de inmuebles, y son las que más estudio piden.
No todas las subastas siguen las mismas reglas
Las judiciales siguen la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las de Hacienda, la Seguridad Social o las notariales tienen normas propias. Lo primero en cualquier subasta es leer su edicto, que es donde se fija todo lo que vale para esa en concreto.
Lo que cambió en las subastas judiciales en 2025
La Ley Orgánica 1/2025 cambió las reglas de las subastas judiciales electrónicas. Según el análisis de Uría Menéndez, se aplica a las ejecuciones presentadas desde el 3 de abril de 2025, así que hoy conviven subastas con reglas viejas y con reglas nuevas.
El depósito sube al 20 % en inmuebles
Para pujar por un inmueble hay que consignar el 20 % de su valor de subasta, y el 10 % en bienes muebles, con un mínimo de 1.000 euros. Antes era el 5 %. El letrado de la Administración de Justicia puede subirlo o bajarlo según el caso.
Las pujas son secretas
Durante la subasta, el portal ya no enseña si hay pujas ni de cuánto son. Puedes hacer pujas nuevas, más altas o más bajas, y vale la última. Hay que llegar con tu precio máximo decidido.
Veinte días sin prórroga
La subasta dura veinte días naturales y se acabó la ampliación automática cuando alguien pujaba al final. Además, no puede cerrar en fin de semana, en festivo nacional, del 24 de diciembre al 6 de enero ni en agosto.
Menos tiempo para pagar
Quien gana tiene veinte días para pagar el resto en inmuebles y diez en muebles. Si su puja llega al 70 % del valor en inmuebles, o al 50 % en muebles, el plazo corre desde el cierre. Desaparece el pago aplazado. Por eso es tan difícil llegar con hipoteca.
Conviven dos sistemas
Las ejecuciones que empezaron antes del 3 de abril de 2025 siguen con las reglas antiguas. Mira siempre el edicto de cada subasta para saber cuáles se aplican.
Este cambio hace que entrar sin formación salga más caro que antes. Con un depósito del 20 %, un error de cálculo ya no es un susto pequeño.
Formación completa, con acceso de por vida según su ficha
Cómo pujar en una subasta del BOE, paso a paso
- Consigue tu identificación electrónica. Para registrarte en el portal necesitas certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve. La Cl@ve de carta de invitación no vale.
- Busca y filtra. El buscador del portal te deja filtrar por tipo de bien, provincia y estado de la subasta.
- Lee el edicto entero. Ahí están el valor de subasta, el depósito, las condiciones de esa subasta y, cuando consta, si el bien está ocupado.
- Pide la información del Registro. La certificación de cargas te dice qué hipotecas o embargos hay antes del que se ejecuta.
- Mira el bien desde fuera. Normalmente no se puede visitar por dentro. Ve a la zona, mira el estado del edificio y pregunta.
- Haz tus números y fija tu máximo. Precio, cargas que heredas, impuestos, reformas y lo que tardarás en tomar posesión.
- Consigna el depósito y puja. El depósito se paga desde el portal, con una cuenta en una entidad colaboradora de Hacienda. Si no ganas, se te devuelve al cerrar, o más tarde si pediste reserva de postura.
- Si ganas, paga a tiempo. Abonas el resto en el plazo y, con el decreto de adjudicación, toca inscribir y tomar posesión.
Los riesgos que hay que medir antes de pujar
Aquí está la diferencia entre una buena inversión y un disgusto. Son cuatro y todos se pueden estudiar antes de pujar.
Las cargas anteriores siguen ahí
El artículo 668 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dice que las cargas anteriores al crédito que se ejecuta continúan, y que por el solo hecho de pujar las aceptas. Si hay una hipoteca anterior, el inmueble sigue respondiendo de ella y esa carga pasa a ser cosa tuya.
La vivienda puede estar ocupada
Comprar en subasta no te da las llaves. Si hay ocupantes, recuperar la posesión puede llevar meses. Cuenta con ese tiempo en tus números.
Compras sin ver por dentro
Lo habitual es no poder entrar. El estado real del inmueble lo descubres al recibirlo, así que deja margen para reformas.
Los gastos no acaban en la puja
Súmale los impuestos de la compra, que dependen de la comunidad autónoma donde esté el inmueble, el Registro, las posibles deudas del inmueble y los honorarios de quien te ayude.
Cuándo se aprueba la puja ganadora
En inmuebles, si la mejor puja llega al 70 % del valor de subasta, el letrado del juzgado la aprueba al día siguiente del cierre. Por debajo, el deudor tiene un plazo para mejorarla y, si no lo hace, se aprueba en general a partir del 50 %, según el artículo 670. Si es la vivienda habitual del deudor, el mínimo es más alto.
Su ficha incluye un análisis de cargas o una asesoría para tu primera inversión
Cuánto dinero necesitas tener listo
Lo primero que hay que tener claro sobre cómo invertir en subastas del BOE es el dinero.
Con las reglas nuevas, para pujar por un inmueble necesitas el 20 % de su valor de subasta inmovilizado como depósito durante la subasta. Si ganas con una puja de al menos el 70 % del valor, el resto lo pagas en los veinte días siguientes al cierre.
Ese plazo casi nunca da para una hipoteca. Por eso lo habitual es pujar con ahorros o con financiación preparada de antemano.
A eso súmale los impuestos de la compra, los gastos de Registro y un colchón para reformas y para el tiempo hasta tomar posesión. Calcularlo todo antes de pujar es lo que separa una inversión de un susto.
La formación que te recomiendo para empezar
Si quieres aprender cómo invertir en subastas del BOE con método, la formación que te recomiendo es El arte de invertir en Subastas, de Manuel Viguin, productor con seis años en Hotmart según la insignia de su ficha.
- Qué es
- Formación completa para invertir en subastas
- Formador
- Manuel Viguin
- Temario
- 14 módulos, desde los fundamentos hasta técnicas avanzadas
- Activos
- Inmuebles, vehículos y otros activos
- Extra
- Un análisis de cargas o una asesoría personalizada gratis para tu primera inversión, según su ficha
- Acceso
- De por vida, con las actualizaciones, según su ficha
- Cómo se compra
- Directamente en Hotmart, sin llamada
Lo que me gusta de esta formación
- Va a lo que más cuesta. Según su ficha, enseña a localizar subastas con potencial y a analizar cargas para evitar los errores caros.
- El análisis de cargas incluido. Según su ficha, para tu primera inversión incluyen gratis un análisis de cargas o una asesoría personalizada, que es justo donde más se equivoca quien empieza.
- No se queda en pisos. También cubre vehículos y otros activos, que suelen pedir menos dinero para empezar.
- Se queda contigo. Según su ficha, el acceso es de por vida e incluye las actualizaciones futuras, algo útil con una ley que acaba de cambiar.
Mi consejo es usarla para analizar varias subastas reales antes de pujar en ninguna. Y guardar el análisis de cargas para la primera que de verdad te convenza.
14 módulos y acceso de por vida, según su ficha
Test, ¿es tu momento para tu primera subasta?
Ocho frases. Marca con sinceridad, que aquí no te ve nadie. El resultado se actualiza solo.
- Tengo ahorros que puedo dejar inmovilizados unas semanas sin agobiarme.
- Busco una inversión, no la casa a la que mudarme el mes que viene.
- Me veo leyendo edictos y notas del Registro con calma.
- Puedo ir a ver la zona y el edificio antes de pujar.
- Acepto que puedo analizar diez subastas y no pujar en ninguna.
- Tengo o puedo conseguir certificado digital o Cl@ve.
- Me organizo bien para pagar en plazos cortos.
- Prefiero formarme antes que aprender con mi primer error.
Marca las ocho frases y te digo qué haría yo en tu lugar.
Ves el contenido antes de decidir nada
Mi conclusión sobre cómo invertir en subastas del BOE
Las subastas del BOE siguen siendo una buena vía para comprar por debajo de mercado, pero desde 2025 piden más dinero por adelantado y más preparación. Ya no es terreno para probar a ver qué pasa.
Si yo empezara hoy, me formaría primero, analizaría varias subastas reales sin pujar y dejaría que alguien revisara las cargas de la primera. Es el camino que facilita El arte de invertir en Subastas, que según su ficha incluye un análisis de cargas o una asesoría para tu primera inversión.
Y si después de leer esto decides que no es para ti, o que ahora no, también es una buena decisión.
Con un análisis de cargas o una asesoría para tu primera inversión, según su ficha
Preguntas frecuentes sobre las subastas del BOE
¿Cómo se invierte en subastas del BOE?
Te registras en el Portal de Subastas del BOE con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve, eliges una subasta, estudias su edicto y sus cargas, consignas el depósito y pujas. Si ganas, pagas el resto en el plazo que marca la subasta.
¿Cuánto depósito hay que poner para pujar en una subasta judicial?
La Ley Orgánica 1/2025 lo cambió para las ejecuciones presentadas desde el 3 de abril de 2025. Ahora es del 20 % del valor de subasta en inmuebles y del 10 % en muebles, con un mínimo de 1.000 euros.
El letrado de la Administración de Justicia puede ajustarlo según la subasta. En las ejecuciones anteriores era el 5 %.
¿Se pueden ver las pujas de otros en el portal?
En las subastas judiciales con las reglas nuevas, no. Durante la subasta el portal no informa de si hay pujas ni de su cuantía, y cada postor puede cambiar la suya hasta el cierre.
¿Cuánto dura una subasta del BOE?
Con las reglas nuevas, las subastas judiciales duran veinte días, sin la prórroga automática que había antes. Además, no pueden cerrar en fin de semana, en festivo nacional, del 24 de diciembre al 6 de enero ni en agosto.
¿Qué pasa con las hipotecas y cargas del inmueble?
Las cargas anteriores al crédito que se ejecuta siguen vigentes, y por el solo hecho de pujar las aceptas, según el artículo 668 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por eso hay que pedir la información del Registro antes de pujar.
¿Se puede comprar en subasta con hipoteca?
Es difícil. Con las reglas nuevas tienes veinte días para pagar el resto de un inmueble, que corren desde el cierre si tu puja llega al 70 % del valor de subasta. Ese plazo casi nunca da para tramitar una hipoteca. Lo habitual es pujar con ahorros o con financiación preparada antes.
¿Se puede visitar el piso antes de pujar?
Normalmente no. Lo habitual es ver la zona y el edificio desde fuera y estudiar la documentación del edicto y del Registro.
¿Qué pasa si la vivienda está ocupada?
Ganar la subasta no te da las llaves. Si hay ocupantes, recuperar la posesión puede llevar meses, y conviene contar con ese tiempo y con ayuda profesional.
¿Merece la pena hacer un curso de subastas?
Si vas a pujar por inmuebles, sí. Con un depósito del 20 % un error sale caro. El arte de invertir en Subastas, de Manuel Viguin, incluye según su ficha un análisis de cargas o una asesoría para tu primera inversión.
Compra directa, sin llamada de venta
Cayetana Núñez · Cursos en la Mira
Analizo formaciones online antes de que pongas tu dinero en ellas. Qué traen, quién hay detrás y para quién no son. Si quieres saber cómo trabajo, te lo cuento en Sobre mí.
Colaboro con El arte de invertir en Subastas como afiliada y puedo recibir una comisión si la compras a través de mis enlaces. A ti no te cuesta más. Esta guía es información general y no sustituye el consejo de un profesional.
